Arsa Payı Karşılığı Yapılan İnşaat Sözleşmelerinde Yaşanan Önemli Sorunlar ve Çözümleri

             Arsa Payı Karşılığı Yapılan İnşaat Sözleşmelerinde Yaşanan Önemli Sorunlar ve Çözümleri 

             Kentsel dönüşüm yasasının çıkmasıyla birlikte daha sık duymaya başladığımız Kat Karşılığı İnşaat kavramı beraberinde çeşitli sorunları da ortaya çıkardı. Gerek sözleşme öncesi gerek sözleşme sonrası yaşanan sorunların çözümünde çeşitli yöntemler söz konusudur. Bu sorunların az olması ve/veya hiç yaşanmaması için en önemli tedbir yapılacak sözleşmenin detaylı ve özenle hazırlanmış olmasıdır. Tabi bunun detaylı ve özenle hazırlanması hukuk ve inşaat konularında bilgi birikimi gerektiğinden mimar ve avukatlardan danışmanlık almanız sizi uzun sürecek davalardan ve yapacağınız masraflardan kurtaracağını belirtmek isteriz. Halk içinde Kat/Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi diye bilinen kanunda Eser Sözleşmesi diye geçen bu tip sözleşmeler; Arsa /Arsa Payı Sahibine payını devretme ,Müteahhide inşaatı yapıp teslim etme borcunu yükler. Şimdi sözleşmenin yapılışından başlayarak yaşanabilecek önemli sorunlara ve çözümlerine bir bakalım.

1)İnşaat Sözleşmesi Nasıl Kurulur?

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri TMK 706 ve TBK’nın 237.maddelerine göre sözleşmenin resmi şekle göre yapılması zorunludur. İnşaat sözleşmelerinde tarafların beyanlarının uyuşması durumunda karşılıklı olarak anlaşıp noterde sözleşmenin imzalanması ve noter onayıyla sözleşme kurulmuş olur.

Uygulamada sözleşmeyi taraflar karşılıklı olarak anlaşıp sözleşme metni hazırlar ve noter bu sözleşmeyi kopyalar sonrasında sözleşme olarak düzenler.  Bu nedenle resmi şekle uygun olarak yapılmayan inşaat sözleşmeleri geçersizdir. Geçersiz bir şekilde yapılan sözleşmelerde sözleşmenin şartlarının yerine getirilmesi talep edilemez. Tarafların birbirlerine verdikleri bir şeyler varsa onları sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri istenebilir. Geçersiz olan sözleşmede tarafların itirazı yoksa anlaşmaları durumunda noterde sözleşmeyi onaylatırlarsa sözleşme kurulmuş olur.

2)Müteahhit Başlama ve Teslim Etme Tarihine Dikkat Etmezse Ne Olur?

İnşaat sözleşmelerinde dikkat edilmesi gereken bir diğer konu işe başlama ve evleri teslim etme tarihidir. Müteahhit bu tarihlere dikkat etmeli ve bu tarihlerde işi tamamlamalıdır. Müteahhit işe zamanında başlamamışsa ve kalan sürede kararlaştırılan tarihte işi bitirmesine imkan vermiyorsa TBK . madde 473’e göre arsa sahibi sözleşmeden dönebilir. Bu konudaki en önemli husus sözleşmede inşaata başlama ve teslim süresinin kanunda belli bir süre olarak belirlenmemiş olmasıdır.

İnşaata başlama ve teslim süresinin ne zaman olacağına sözleşmede karar verilmesi keyfiliği ve belirsizliği ortadan kaldıracaktır. Uygulamada genellikle sözleşmelerde‘’ Yapı ruhsatının alınmasından itibaren…. ay içerisinde anahtar teslim şeklinde teslim edilecektir.’’ şeklinde anlaşmalar yazılır. Bu şekliyle düzenlenen sözleşmede yapı ruhsatı alınana kadarki süre teslim edilme süresinden sayılmamaktadır. Ancak müteahhit makul sürede yapı ruhsatına başvurmakla ve işlemleri bitirmek için süresinde yapı ruhsatını almak için gayret göstermekle mükelleftir.

              Müteahhit işe başlamış ama işi zamanında yetiştiremeyecekse iş sahibi sözleşmeden dönebilir fakat bunun somut olaya göre farklılıkları da illa ki olacaktır. Bu durum her somut olaya göre farklılıklar oluşturacağından her gecikmede sözleşmeden dönme hakkınızın olduğunu düşünmemeniz gerektiğini bildirmekte fayda var.

             3) Müteahhit Anahtar Teslim olarak Daireleri Arsa Sahiplerine Teslim Etmesine Rağmen Arsa Sahipleri Müteahhite Arsa Payını Yahut Dairelerini Devretmemişse Ne Yapılmalıdır?

Müteahhit anahtar teslim olarak arsa sahiplerine teslim etmesine rağmen arsa sahipleri sözleşmeye aykırı olarak arsa payını müteahhite teslim etmemesi halinde öncelikle yazılı bildirimle makul sürede dairelerin/arsa paylarının teslim edilmesini talep edip daha sonra sözleşmeye dayalı tescile zorlama davası ile arsa payı/daireler arsa sahiplerinden istenebilir. Ayrıca teslimin süresinde yapılmamasından kaynaklanan zararlar için tazminat talep edilerek arsa sahibinden tazminat alınabilir.

Arsa sahibi sözleşmeye aykırılık, ayıplı ifa gibi gerekçelere dayalı olarak müteahhide arsa payını devretmezse açılacak tescile zorlama ve karşı davada bilirkişilerce yapılacak tespit sonrasında ayıplı ve/veya ayıplı ifanın bedelleri mahkeme uhdesinde depo edildikten sonra mahkeme tapunun iptali ile müteahhide tesciline karar verilecektir.

            4)Müteahhidin Özen Gösterme Borcuna Aykırı Davranırsa?

  Müteahhit inşaatı yaparken inşaat için gereken özeni göstermelidir. Yapılacak işin sağlamlığından kullanılacak malzemenin kalite ve muayenesine kadar müteahhit sorumludur. Bu sebeple müteahhit evleri teslim etmiş olsa da olası bir sorunda yaptığı işten sorumlu olur. Müteahhidin ayıplı yada sözleşmeye aykırı bir şekilde işi yaptığını gören iş sahibi bu yanlışlığı düzeltmek için müteahhide münasip bir mehil ile ihtarda bulunabilir. Müteahhit bu ihtara uymaz ve gerekli onarımı yapmazsa iş sahibi gerekli onarımı müteahhit adına yaptırabilir ve masrafları müteahhitten talep edebilir. Ancak iskan alındıktan ve anahtar teslim yapıldıktan sonra gizli ayıp varsa mahkemeden yetki istenmez zarar bedeli yahut tadilatını arsa sahibi yapmışsa yaptığı masrafları isteyebilir.

Burada ayıplı olarak teslim alan arsa sahibinin açık ayıplar için müteahhite imkan bulur bulmaz bildirilmesi zorunludur.  Türk Borçlar Kanunu madde 474’e göre ‘’ İşsahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır. Taraflardan her biri, giderini karşılayarak, eserin bilirkişi tarafından gözden geçirilmesini ve sonucun bir raporla belirlenmesini isteyebilir.’’ Açık ayıplar teslim anında varsa işlerin olağan akışına göre imkân olur olmaz bunları uygun bir sürede yapılmasını aksi takdirde dava ile zararını tazmin edeceğini bildirmelidir.

Süresinde bildirim yapılmaması halinde Türk Borçlar Kanunu madde 477’ye göre ‘’ Eserin açıkça veya örtülü olarak kabulünden sonra, yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur; ancak, onun tarafından kasten gizlenen ve usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek olan ayıplar için sorumluluğu devam eder. İşsahibi, gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, eseri kabul etmiş sayılır.’’  hükmüne göre sadece kasten gizlenen ve gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek olan ayıpların meydana getirdiği zararlar istenebilir.

 

 

Bir Cevap Yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir