Kentsel Dönüşümde Dikkat Edilmesi Gerekenler Ve Kira Yardımı Alamayanlar Ne Yapmalıdır ?

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER VE KİRA YARDIMI ALAMAYANLAR NE YAPMALIDIR?

Daha önce sitemizde ‘’ Kentsel Dönüşüm Süreci’’ başlıklı yazımızı yayınlamıştık. Tekrara düşmemek adına kentsel dönüşüm sürecini çok kısa geçip, daha çok bu süreçte dikkat edilmesi gerekenlerden ve özellikle kentsel dönüşüme dahil edilen binalarda kira yardımı alamayan daire sahiplerinin yapması gerekenleri anlatacağız. Daha önce kira yardımı alamayan malikler için açtığımız davadan bahsedeceğiz.

Süreci birer cümle ile 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun özetlemek gerekirse;

• Risk Tespit Raporu Alınması ve Rapora İtiraz ( 6306 Sayılı Kanunun 3. Maddesinin 1. Fıkrası)
Riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara( Yapı Denetim Firmalarına) yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir. Yani bir binadaki bir daire sahibi veya onun kanuni temsilcisi tapu belgesi ve kimlik belgesi fotokopisiyle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış özel yapı denetim firmalarına giderek risk tespit raporu alabilir. Gerekli belgeler tapu belgesi ve kimlik belgesi fotokopisidir. Bu firmalar özellikle eski yapılara riskli olduğuna dair rapor vermektedir.
Sadece daire malikleri ve onların kanuni temsilcileri değil ayrıca Bakanlık kendi kararıyla, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden(Belediyelerden, Belediye sınırı dışında kalan yerlerde İl Özel İdarelerinden) de isteyebilir.
Bakanlıkça veya Belediyelerce yaptırılan riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir. Bu itirazlar, Bakanlığın talebi üzerine üniversitelerce, ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkça, Bakanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır. Kararın ne kadar sürede verileceğine dair kanuni bir sınırlama bulunamamaktadır. 6306 Dayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nde detaylıca düzenlendiği üzere yedi üyeden en az beş üyenin katılımıyla ayda bir toplanan teknik heyet kararını verir. Verilen kararın hukuka aykırı olduğunu düşünenler İdare Mahkemelerinde iptal davası açabilirler. Risk Tespit Raporuna İtiraz ve İptal Davası dilekçeleri her olay için farklı gerekçeler barındırdığından mutlaka kentsel dönüşüm konusunda deneyim sahibi hukukçulardan destek almanız menfaatinize olacaktır.

• Risk Tespit Rapor Onayı ve İl Müdürlüğüne Verilmesi ile Tapuya Riskli Yapı Şerh Edilmesi ( 6306 Sayılı Kanunun 3. Maddesinin 2. Fıkrası)
Riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Bakanlık veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu kütüğüne işlenen belirtmeler hakkında, ilgili tapu müdürlüğünce ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verilir. Yukarıda anlattığımız 15 günlük itiraz süresi bu bildirimden itibaren başlar. Bu bilgilendirmede 15 maliklerin 15 gün içerisinde itiraz edebileceklerini aksi halde binalarının verilecek süre içinde yıkılacağını belirtir. Buna ilişkin tebligatları tüm maliklere tebliğ eder.

• Raporun Kesinleşmesi, SPK Değerlemesi
Rapora malikler 15 gün içinde itiraz etmediklerinde, itiraz etmelerine rağmen itirazlarının reddolması ve sonrasında iptal davası açamamaları, dava açmışlarsa davanın reddolması durumlarından sonra rapor kesinleşir. Malikler arsa ve bağımsız bölümlerin değerini SPK lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettiriler.
• 2/3 İle Toplantı ve Özel İnşaat Firmalarıyla Arsa Payı Karşılığında Kat Karşılığı Sözleşmesinin Düzenlenmesi ( 6306 Sayılı Kanunun 6. Maddesinin 1. Fıkrası)
Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.Ortak karar protokolüne katılmayan veya muhalif kalan maliklere noter kanalıyla karara katılmaları ve sözleşme imzalamaları konusunda herhangi bir malik tarafından ihtar gönderir. Bu ihtarda imzalamayan malike sözleşme imzası için 15 gün süre tanınır.

• Yıkım ve Hisse Satışı (6306 Sayılı Kanunun 5. Maddesinin 3. Fıkrası)
Uygulamaya başlanmadan önce, riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine altmış günden az olmamak üzere (ve ek 30 gün süre) süre verilir. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar süre verilerek tebligatta bulunulur. Verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.

• Kira/Taşınma Yardımı ve Kredi Başvurusu (6306 Sayılı Kanunun 5. Maddesinin 1. Fıkrası)
Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir. Riskli yapıların yıktırılmasında anlaşma yoluna her malik için ayrı kira yardımı yapılır. Uygulamada maliklerin her birinin ayrı dairesi olmasına rağmen aynı dairede oturan maliklerden sadece birine ödeme yapılır, ayrı tapusu ve dairesi olmasına rağmen orada oturmayan daire sahiplerine ödeme yapılmaz. Bu araştırma İlgili İlçe Belediyesince ikamet belgelerine göre yapılmaktadır. İkamet belgesinde aynı daire oturduğu belirlenen malikler için oturulan dairenin malikine kira yardımı yapılır, malik olmasına rağmen o dairesinde oturmayan kiracıya ödeme yapılmaz. Burada daha önce dava konusu yaptığımız bir hususa değinmek durumundayız. Ayrı dairelerde oturmasına rağmen sırf ikamet belgesinde aynı dairede oturduğu için ödeme yapmayan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na ve İlgili İlçe Belediyesine karşı önce elektrik, su, doğalgaz, emlak vergi beyannameleriyle birlikte dilekçe ile başvuru yaparak, kabul etmemeleri halinde İdare Mahkemesinde dava açarak hakkınızı almanız mümkündür. Daha önce daire sahibi ile daire sahibi olan müvekkilin oğlunun ikamet adresinde aynı adreste görünmesi sebebiyle sadece müvekkilin oğluna kira ödemesi yapılmış, müvekkilin kira ödemesi yapılmamıştır. İstanbul 8. İdare Mahkemesi’de açtığımız idari dava ile müvekkil hakkını almıştır. Daha detaylı bilgi almak istediğinizde tarafımıza ulaşabilirsiniz.
Kentsel dönüşüm ile yeni bir binaya sahip olmak istiyorsanız en başta daire malikleri olarak aranızda anlaşmanızı ve mutlaka bu alanla ilgilenen her aşamada yardım almanız süreci kısaltacak ve hak kayıplarınızı engelleyecektir.

4 comments
  1. Slm avukat bey bir konuda sizden yardım istiyorum ailem adına. Niğde kentsel dönüşüm alanına ailemin yıkılmak üzere olan bir evi vardı o dönemlede tadilat için izin alıp işe başladık fakat iş tahminizden maliyetli çıktı ve o dönem babam evi yapmayıp. Biz kiraya çıktık daha sonrasında bu alan kentsel dönüşüme gitti. Bu işler ile annem ilgilendiği dönemde sen kira yardımı alamazsın demişler ve biz kentsel dönüşüm sürecinde kira yardımı alamadık. Ailem bu süreçte hiç bir mal varlığı yok ve kirada oturmaya devam etti. Şimdi ise evlerini teslim aldılar biz şimdi burdan geriye dönelik hakkımız olan kira yardımını alabilirmiyiz. Yardımlarınız için teşekkürler.

    • Merhabalar Serkan Bey 6306 Sayılı Kanunun 5. Maddesi ve Uygulama Yönetmeliğinin 16. Maddesinde ‘’ …maliklere, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine, sahip oldukları veya kullandıkları Kanun kapsamındaki bütün yapılardan dolayı kira yardımı yapılabilir’’ hükmü yer almaktadır. Eğer ki aileniz orada oturmuyorken kentsel dönüşüme başvuru yapmışsanız kira yardımı yapılmaz. Kentsel dönüşüme başvuru yaptıktan sonra ilgili kurumlardan gelen yazı sonrasında boşaltmış olmanız halinde ödeme yapılır. Ancak orada oturmanıza rağmen ikametgahınız başka bir adreste göründüğü için ödeme yapılmıyorsa orada oturduğunuzu elektrik, su, doğalgaz vs. delillerle ispat etmeniz halinde dava yoluyla alabilirsiniz. Daha detaylı bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

  2. merhabalar av. bey ocak 2017 tahliye karari alındı 3 ay tahliye süresi verildi bu arada taşınma ve bir yıllık kiranın 3 aylık avansı maliklere ödendi mart sonuda 9 aylık bedel ödendi kira bedeli 1500 tl idi yıl sonu efe tüfeye göre kira artırımı belirlenip 6 ay olarak ödenecekti fakat 3 aylık olarak yatırdı önemsemedik ama ihtar çekerek uyardık 2. 3aylık ödenmedi sonrasındaki 6 aylık dilimde ödenmedi ihtar ve protesto çektik şimdide kiralar 1500 tl olusa ödeye bileceğini söylediler mütahide destek olma amaçlı 1500 tl kiraları kabul ettik yine ödemedi şimdide %57 olan oranı %4 indirmiştik sözleşme aşamasında şimdide %3 daha indirmemizi istiyorlar. kiraların teminatı karşılığı çekler alınıp kiralık kasaya konacaktı onlarda verilmedi ayrıca konsept bir proje yapacaklardı proje beğenildi ayrıca spk onaylı firma tarafından paylaşımda yapıldı. şimdide projeyideğiştiripkonut yerine ticari bir bina yapacağını söylüyor kabul etmezsek mahkemelerde sürüneceğimizi evlerimizi alamayacağımızı söyleyerek tehdit ediyor .el aman diyoruz lütfen bir yol gösteri

    • Merhabalar Kenan Bey. Sorularınıza verilecek cevaplar, tahliye kararlarının ve yaptığınız sözleşmelerin içeriğine göre değişecek olması sebebiyle buradan sağlıklı cevaplar vermek çok da mümkün değil. Çok kısa yanıltlamak gerekirse noterde yapılan sözleşmedeki değişiklik konusunda siz onaylamadığınız sürece hiçbir şekilde değişiklik yapılamaz. Böyle bir şey yapması halinde haklı fesih hakkınız ve yapılmamasından yada sözleşmede kararlaştırılan projenin yapılmamasından kaynaklanan zararlarınız için tazminat talep edebilirsiniz. Mahkeme kararı ve sözleşmeyle ofisimize gelmeniz halinde size daha sağlıklı bir çözüm önerisinde bulunabiliriz.

Bir Cevap Yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir