Yabancı Kişiler Türkiye’de Taşınmaz Satın Alabilirler Mi?

                                  

              Türkiye’de yabancı kişilerin taşınmaz edinebilmeleri; güvenlik, ekonomik, sosyal, siyasi düşüncelerle özel şartlara tabi tutulmuştur. Tapu Kanunu madde 35’de yapılan 18.05.2012 Tarihinde 6302 Sayılı yasa ile bu şartlarda önemli değişiklikler de yapılmıştır.
Türkiye’de taşınmaz satın almak isteyen yabancılar için temel iki şartın varlığı mutlaka bulunmalıdır:
1- Öncelikle Bakanlar Kurulunca belirlenen ülkelerden birinin vatandaşlığında bulunmak
2- Tapu Kanunu, 2565 Sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu,                Mukabele-i Bilmisil Kanunu’nlarında belirtilen kısıtlamaları sağlamak.

             Birinci şartın neye göre belirlendiği hukuki bir mesele olmamakla birlikte güvenlik, ekonomik, sosyal, siyasi düşünceler, ülkeler arası ikili ilişkiler gibi hususlar etkili olmaktadır. Bu ülkelerin listesi zaman içerisinde Bakanlar Genel Kurulu kararıyla değişiklik göstermemektedir. (Bu ülkelerin listesi hukuk büromuzda bulunmaktadır.) Tarafımıza sıkça sorulan ‘’Suriyelilerin taşınmaz mülkiyeti edinme hakkı var mıdır?’’ sorusuna ayrıca parantez açarsak; Suriye Bakanlar Kurulu’nun açıkladığı listede bulunmamaktadır. Suriye vatandaşlarına taşınmaz mülkiyet edinmelerinin yasağı iç savaşıyla ilgili bir durum olmayıp 1062 Sayılı Mukabele-i Bilmisil Kanunu ile getirilmiş bir kısıtlamadır. 1939 tarihi itibarıyla, Türkiye’de Suriyelilere ait gayrimenkullerin satış veya benzeri yollarla devri ve ipotek işleri durdurulmuştur. Bu tarihten sonra Suriye uyrukluların Türkiye’de bulunan taşınmazları üzerinde maliklerin herhangi bir tasarruf yetkisi bulunmamakta olup, malları hazine tarafından idare edilmektedir. Dolayısıyla, Suriye uyrukluların ülkemizde herhangi bir taşınmaz almalarına da imkân bulunmamaktadır.

         İkinci şart kendi içerisinde alt başlıkları barındırmaktadır. Tapu Kanunundaki kısıtlama madde 35’de düzenlenmiştir. Bu kanunda yeni düzenlemeler olmuştur. Kanundaki 35. Maddenin son hali: ‘’Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Bakanlar Kurulu kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. Bu ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde bu maddede yer alan sınırlamalar uygulanmaz. Bakanlar Kurulu, ülke menfaatlerinin gerektiği hallerde yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir. Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. İlgili Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi belirlenerek onaylanan proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir. Onaylanan projenin süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ilgili Bakanlıkça takip edilir. Askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ait harita ve koordinat değerleri bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde ve bu yerlere ait değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri değişikliklerin yapıldığı tarihten itibaren bir ay içinde Millî Savunma Bakanlığınca, özel güvenlik bölgeleri ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri ise İçişleri Bakanlığınca aynı sürede Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa verilir. Bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren bir yıl sonra bu fıkra uyarınca gönderilen belge ve bilgilere göre tapu işlemleri yürütülür. Bu madde hükümlerine aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen, süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyenler ile bu maddenin birinci fıkrası kapsamındaki sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.’’
Kanunun 35. Maddesindeki sınırlamalar açıkça anlaşılmakla birlikte kısaca özetlersek;
• Alan ve Oran Sınırlaması
Bakanlar Kurulunca belirlenen ülke vatandaşlarının edinebileceği taşınmaz ve bağımsız sürekli hak sınırı Türkiye genelinde kişi başına 30 Hektarlık alandır. Bu alan da 300.000m2 yapmaktadır. Bakanlar Kurulu Kararı ile 60 hektara da çıkarılması kanunda düzenlenmiştir. İlgili maddedeki oran kısıtlaması: mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün %10 oranını aşmayacaktır. Bu kısıtlamalar; irtifak hakları olan; intifa, oturma hakkı, geçit haklarında geçerli değildir.
 • Bakanlar Kurulu ile Getirilen Kısıtlamalar
Bakanlar Kurulu, ülke menfaatlerinin gerektiği hallerde yabancı uyruklu gerçek kişiler taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir.
1- Türkiye’ye sınır olan ülke vatandaşlarının taşınmaz edinmelerinde ayrıca kısıtlama yapılmıştır. KKTC’ye sınır komşusu olmasına rağmen kısıtlama yapılmamaktadır. Yunanistan, Gürcistan, Azerbeycan, Bulgaristan, İran, Irak vatandaşları kendi ülkelerine sınır illerimizden taşınmaz ediniminde bulunamazlar. Ermenistan ve Suriye de Bakanlar Kurulu listesinde yer almadığı için bu ülkelerin vatandaşları hiçbir şekilde taşınmaz ediniminde bulunamazlar.
2- Adalarda taşınmaz edinim talepleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile Yabancı işler Dairesi Başkanlığı arasında yapılan yazışma neticesinde talimatla elde edilebilir.
3- Tarımsal nitelikte bir taşınmazın edinimini isteyen yabancı ilgili tapu müdürlüğüne taahhüt vermelidir. Taahhütnamede özet olarak tarımsal faaliyette bulunmak için kullanacağını, kullanmaması halinde Tapu Kanunu madde 35’e göre işlem yapılmasını kabul edeceğini belirtmek zorundadır. Ayrıca bu taahhütname Gıda, Tarım ve Hayvancılık Bakanlığının onayına da sunulmak zorundadır.

2565 Sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununun 9. Maddesi ve Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Yönetmeliği madde 24 gereğince ikinci derece kara askeri yasak bölgeleri Türk vatandaşlarının edinimine yasaklanmamışken yabancıların edinmelerini yasaklamıştır. Uygulamada artık tapu kayıtlarına güvenlik bölgeleri işlenmiş olması sebebiyle alınacak yerlerin güvenlik bölgelerinde mi olup olmadığı çok kolay tespit edilebilmektedir.

Son olarak KKTC vatandaşları için taşınmaz edinme konusunda hiçbir kısıtlama bulunmamakla birlikte Türk vatandaşlarıyla bu konuda eşdeğerdedir.

Yabancı ülke vatandaşlarına taşınmaz edinimleri hususunda danışmanlık hizmeti hukuk büromuzca verilmektedir. Daha fazla bilgi almak veya danışmanlık hizmeti almak için iletişim bilgilerinden bize ulaşabilirsiniz.

Bir Cevap Yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir