Kentsel Dönüşüm Süreci

Deprem ve diğer doğal afetlere dayanıklı olmadığı için yıkılma riski fazla olan binaların kontrollü olarak yıkılarak yeniden yapılması sürecini hızlandırmak ve teşvik etmek amacıyla 2012 yılında 6306 Sayılı Afet Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun yürürlüğe girmiştir.

Binanın riskli yapı olup olmadığı tespitini binadaki malik, kiracı isteyebilir. Yukarıda belirtilen kanun olmasaydı maliklerden ya da kiracılardan bir kısmının binayı yıkıp depreme dayanıklı yeni bina yapmak istemeleri bunun yapılmasını sağlamaya yeterli olmayacaktı. Bu kanun ile birlikte binanın yıkılıp yeniden yapılması için bütün maliklerin onayını almadan binayı yenilemesi yoluna girilmektedir.

Maliklerden biri, riskli yapı tespitine yetkili şirketlere başvuru yapıp bina kolonlarından alınan bir karot ile inceleme yaptırabilir. Bu firma yapılan inceleme sonucunda riskli yapı olduğuna dair raporu hazırlar ve Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne on gün içerisinde gönderir. Günümüzde yetkili çoğu firma raporunu riskli olduğu ön yargısıyla düzenlemektedir. Bunun sebebi, olası bir depremde dayanıklı olduğuna dair rapor veren firmanın bundan doğan zararlardan sorumlu olmak istememesidir. Özellikle de 2005 yılından önce yapılan yapılara riskli yapı raporu düzenleme olasılığı çok yüksektir.

Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü raporu incelemesinin neticesinde yanlış düzenlenmiş bir rapor olmaması halinde binanın bulunduğu ilçe tapu müdürlüğüne on iş günü içerisinde gönderir. Tapu müdürlüğü her bağımsız bölüm için ayrı ayrı ‘’ 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır.’’ Şerhini düşer. Ayrıca tapu müdürlüğü bütün binadaki hak sahiplerine ayrı ayrı tebligat hazırlayarak binanın riskli yapı olduğunu, itiraz etmek istemeleri halinde tebliğden itibaren on beş gün içinde ilçe belediyelerinin yapı kontrol müdürlüğüne itirazlarını bildirmeleri bildirilir.

Yapılan itirazların reddedilmesi ya da on beş gün içinde itiraz olmaması halinde ilçe belediyesi, maliklere 60 günden az olmamak üzere vermiş olduğu süre içerisinde binanın yıkılmasını bildirir. Ek süre olarak 30 güne kadar talepte bulunulabilir. Bunun neticesinde riskli yapıdaki tüm malikler birlikte hareket etme kararı aldıktan sonra yıkılıp yeniden yapılması için anlaştıkları yüklenici firmayı belirleyerek belediyeden yıkım ruhsatını kısa sürede alabilirler. Asıl sorun maliklerin bir bütünlük oluşturacak şekilde anlaşamamaları durumda ortaya çıkar. Bu durumda maliklerin arsa payı bakımından 2/3’ne tekabül eden kısmı ortak hareket ediyorsa SPK tarafından lisanslandırılmış değerleme kuruluşundan birisine başvurarak bina ile ilgili rapor almaları gereklidir. Ayrıca noter aracılığıyla bütün maliklere ortak protokolün imzalanması için 15 gün sonraya toplantı çağrısı yapılır. Toplantıda yeniden bina yapılması, payların satışı, gelir paylaşımı, yüklenici firmanın kim olacağı ve anlaşma şartları vs. hususlarda karar alınabilir.

Yapılan toplantı sonucunda, maliklerden 2/3 arsa payı üzerinden çoğunluğun anlaşması halinde, azınlıkta kalan maliklere noter aracılığıyla 15 gün içerisinde karara katılmaları aksi halde açık arttırma yoluyla söz konusu paylarının satılacağı bildirilir. Çoğunlukta olan malikler yüklenici firma ile anlaşma yolunda karar kılmışlarsa ihtarname ile o metni de göndermek gereklidir. Açık arttırma ile satış yapılması için binanın yıkılmış durumda olması gerekmektedir. Hiçbir şekilde 2/3 çoğunluğu sağlanmamışsa bu durumda Bakanlıkça binanın bulunduğu parselin kamulaştırılması yasal olarak uygun hale gelecektir. Bu sebeple maliklerin kısa sürede bir anlaşma sağlaması menfaatlerine olacaktır.

Ek süre ile beraber 90 günün bitmesi halinde yıkım olmamışsa binanın elektrik, su, doğalgazı kesilir ve binanın tahliyesi ile birlikte binanın yıkılması belediye ve kolluk aracılığıyla yapılır. Yıkım sonrasında yukarıda bahsettiğimiz SPK’nın lisans verdiği şirketler tarafından yapılan değerleme sonucunda satış bedelleri üzerinden açık arttırma yapılır. Bu açık arttırma satış komisyonu tarafından yapılır. Bu açık arttırmaya sadece binanın malikleri katılabilir, 3. Kişiler bu açık arttırmaya katılamaz. Alan çıkmaması halinde bakanlık tarafından satın alınır.

 

Bir Cevap Yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir